Où investir en immobilier ?

Où investir en immobilier ?

avril 9, 2020 4 Par florian

Vous l’avez peut être déjà entendu mais si vous demandez à un professionnel de l’immobilier comment fait-il pour être sûre de louer, il vous répondra qu’il y à trois critères pour ça : L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Correctement choisir le lieu où vous allez investir dans l’immobilier, c’est vous assurez de ne pas avoir de vacances locatives. La vacance locative c’est une des pires choses qui puisse vous arriver en terme de rendement !

Alors comment choisir le lieu où vous devez investir pour vôtre premier investissement ?

Comme promis, nous sommes là pour vous aider à réussir vos investissements immobiliers, alors lisez bien ce qui va suivre !

1- Investir proche de sa résidence principale

Si vous réalisez vôtre premier investissement immobilier, un des meilleurs conseils que je puisse vous donner est : Investissez proche de vôtre lieu de résidence.

En effet, cela va vous permettre de :

  • Réaliser plus facilement des visites
  • Mieux connaître les quartiers, la réputation de la ville etc…
  • D’être plus serein durant vôtre premier investissement
L’investissement immobilier

Cependant, ce conseil n’est valable que si vous n’habitez pas dans Paris (prix beaucoup trop élevé). Une autre condition est que la ville ne doit pas avoir mauvaise réputation et qu’elle présente un minimum d’activité (commerce…).

2- Privilégiez les zones B2

Les villes de france sont classés en différentes zones :

  • Zone A : . Cette zone comprend Paris et 76 communes d’Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. Les prix y sont forts ! 
  • Zone B1 : Ce sont les agglomérations où les loyers et le prix des logements sont élevés. Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A en fait partie ainsi que les départements d’Outre-Mer.
  • Zone B2 : Comprend certaines grandes agglomérations. Ce sont les communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés mais reste raisonnable. On peut y espérer de bons rendements.
  • Zone C : Le reste du territoire.

Ces zones permettent d’évaluer la « tension » du marché. La Zone A étant la zone dite la plus tendue, les prix y sont très chers.

Pourquoi ne pas investir dans l’immobilier en zone A alors ?

Tout simplement parceque les zones les plus tendue comme Paris ont été soumises à un plafonnement des loyers. Cela qui signifie un fort prix d’acquisition et un loyer pas assez élevé derrière. Vous comprendrez facilement que vôtre rendement en prendra un coup.

Les zones B2 sont parfaites pour investir, elles comptent entre 50000 et 250000 habitants. Leur capacité à évoluer est donc énorme, les communes ont les moyens de mener de gros projets. Renseignez vous sur les projets qui ont été voté dans les mairie et qui vont bientôt être réalisé. Il faut faire attention aux projets menés par les communes. En effet, ils peuvent soit vous apporter de la valeur soit dévaloriser vôtre investissement.

Pour vôtre premier investissement, privilégiez donc les zones B2.

3 – La présence d’un McDonald’s

Ce n’est pas une blague, un des critères qui peut vous conforter dans vôtre choix est la présence d’un de ces restaurants.

Macdonald’s

Pour la petite histoire, les frères MCDonald ont animé des cours dans des grandes université américaines. Ces derniers ont demandé aux étudiants de donner un nom à leur métier. Les étudiants ont tous donné des réponses différentes (restaurateur, businessman…). Cependant aucun n’avait donné la bonne réponse. La réponse qu’attendait les fondateurs de la chaîne de restauration était : Investisseur immobilier. En effet, les deux entrepreneurs ont dépensé des millions dans l’étude de marché. Des millions dépensés afin de déterminer les meilleurs lieux pour implanter leurs restaurants.

Si un McDonald’s est présent dans vôtre ville, il s’agit généralement d’une très bonne chose !

4 – Évitez les quartiers mal réputés

Cette information paraît évidente, mais comment déterminer si un quartier est fameux ou non ?

Tout l’intérêt du premier point est là, si vous habitez aux alentours du lieu où vous souhaitez investir, alors vous connaîtrez déjà les quartiers mal réputés. Afin de vous confortez dans l’idée dont vous vous faîtes des quartiers, certains sites donnent l’occasion aux habitants de donner une note à leur ville ou quartier.

Voici le lien du site que j’utilise : https://www.ville-ideale.fr/

Vous pourrez ainsi connaître la note qui a été donné pour différents points : La sécurité, l’environnement , la santé , les activités etc…

En immobilier ,renseignez-vous toujours sur le quartier où vous souhaitez investir !

5 – Réalisez une étude macro-économique de la ville

Afin de savoir où investir vous devez réaliser des études macro-économiques sur les villes qui vous paraissent intéressantes. Voici les points intéressants :

  • Le taux de chômage : En vous renseignant sur le taux de chômage, vous pourrez mieux connaître la catégorie sociale à laquelle vous vous adressez. Attention ! Je ne dis pas que louer à des familles qui ne travaillent pas est forcément une mauvaise idée, cependant vous en saurez plus sur vôtre éventuelle clientèle.
  • Le pourcentage de propriétaire : Si vous vous rendez compte que le quartier ou la ville que vous visiez pour faire de la location est essentiellement constituée de propriétaire, alors vous pourrez peut être remettre en question vos plans . C’est sûrement qu’il s’agit d’un quartier vers lequel les locataires ne se tournent pas forcément.
  • La moyenne d’âge : Si vous souhaitez louer en courte durée à des étudiants, cette information peut être très utile. En effet, la moyenne d’âge d’une ville étudiante sera beaucoup plus basse qu’une ville n’hébergeant aucune grande école. C’est pour cela qu’il est important d’avoir préalablement ciblé vôtre locataire type.
  • Les revenus moyens des foyers : Une fois de plus ,c’est une information importante afin de savoir si le prix que vous comptez demander pour la location de vôtre logement est adapté à vôtre clientèle.
  • La tendance du prix de l’immobilier : En observant l’évolution des courbes de la moyenne du prix au m/2 dans le secteur que vous visez, vous pourrez vous assurer de ne pas investir dans une zone où le prix de l’immobilier dégringole.

Afin de réaliser cette étude, j’utilise personnellement ce site : https://www.meilleursagents.com/

6 – Rendez vous sur place à différents horaires

Une fois que vous aurez choisis le quartier dans lequel vous voulez investir, rendez-vous y à plusieurs reprises.

Il s’agit d’une astuce qui pourra vous éviter de nombreux problèmes. En effet, certains lieux peuvent paraître calme la journée et se révéler terriblement bruyant la nuit. En allant visiter une rue un jeudi soir paraissant calme d’habitude, vous pourriez, par exemple, vous rendre compte qu’il s’agit du passage par lequel passe tous les étudiants pour aller faire la fête en fin de semaine. Vous pourriez également remarquer la présence d’une boîte de nuit ou d’un bar à proximité qui se révèle bruyant la nuit. Croyez-moi, il ne s’agit pas d’un détail, et vôtre investissement perdrait énormément de valeur ! Lorsque l’on investit en immobilier il faut avoir un maximum de cartes en mains pour ne pas commettre d’erreur.

Évitez les endroits à proximité des lieux de rassemblement

Lorsque vous êtes sur le point d’acheter, visitez à des moments différents de la journée et obtenez des informations en discutant avec le voisinage.

7 – Assurez-vous de la demande locative

Afin de vous assurez qu’il y à une forte demande locative dans le secteur où vous souhaitez investir en immobilier, vous pouvez vous renseigner sur des sites comme ceux dont je vous ai parlé plus haut.

Cependant, il existe un autre moyen de vous assurer de la demande du marché. Comme je vous l’ai dit plus haut, il ne faut pas laisser de place au hasard. Un investissement immobilier se fait avec beaucoup d’agent !

Cette manière de procéder n’est pas très conventionnelle mais assure une réponse fiable quand à la question de la tension du marché. Ainsi, il est tout à fait possible de créer une annonce fictive. En effet, sur Leboncoin en simulant la mise en location d’un bien qui ressemble à ce que vous penser louer. De cette façon, vous aurez accès à de nombreuses informations :

  • Le loyer que vous espérez convient-il au locataire type que vous visez ?
  • La surface que vous comptez louer attire t’elle le public que vous visez ?
  • Y à t’il une forte demande locative dans ce secteur ?

Toutes ces informations vous aideront à être beaucoup plus serein lors de vos démarches.

Et voilà les investisseurs ! Nous vous avons donné de puissants outils pour que vous puissiez investir dans l’immobilier au bon endroit !

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