Location nue – la fiscalité

Location nue – la fiscalité

avril 16, 2020 3 Par florian

Avant l’acquisition d’un bien, l’investisseur immobilier va s’assurer d’une chose : Cet achat va-t’il lui générer du CASH-FLOW ou lui coûter de l’argent ? Un bon investisseur immobilier n’achètera jamais un bien qui lui coûtera de l’argent car il veut préserver au maximum sa capacité d’emprunt. En effet, en agissant de cette manière, il peut réemprunter un nombre de fois plus important auprès de sa banque pour multiplier les investissements. Cependant, la rentabilité d’un bien sera totalement différente selon la façon dont on souhaite l’exploiter. Il est donc très important de connaître les bases de la fiscalité de la location nue et de la location meublée. De cette manière il choisira le régime d’exploitation qui lui permettra d’avoir la meilleure rentabilité.

Cet article a pour but de vous apprendre à calculer le montant de vôtre fiscalité (si vous optez pour louer en location nue). Le même article sera rédigé sur la location meublée.

1- Deux façon de déclarer ses revenus locatifs en location nue

1- Le micro-foncier

Il s’agit du moyen le plus simple de déclarer ses revenus locatifs en location nue. Attention, ce n’est pas forcément celui qui vous fera payer le moins d’impôt. La déclaration de ses revenus locatifs en micro-foncier permet de n’être imposé que sur 70% de ses revenus fonciers. Concrètement, si vous touchez 2000 euros brut de revenus fonciers, vous ne serez imposé que sur 1400 euros.

A noter : Les revenus perçus grâce à la location meublée ne font pas partie de vos revenus foncier. Ils entrent dans une autre catégorie (BIC). Le régime Micro-foncier n’aura donc aucun impacte sur le montant des impôts que vous paierez sur vos investissements en meublés.

Cependant, voici quelques informations à connaître sur ce régime d’exploitation :

  • La déclaration est à faire dans le formulaire 2042.
  • Régime d’exploitation possible seulement si vous n’excédez pas 15000 euros de revenus fonciers bruts.
  • Si vous optez pour cette solution, aucun autre frais liés à l’entretien de vos biens loués nus ne pourront être déduits de vos impôts.
  • En cas de revente, la plus-value effectuée sera imposée à hauteur de 85 %

Vous aurez donc compris que la déclaration en micro-foncier n’est intéressante seulement si les dépenses déductibles ne représentent pas plus de 30 % de vos revenus fonciers. Dans le cas contraire, il faut opter pour la 2ème solution : L’option pour la 2044.

La déclaration aux impôts : Lourde tâche

2 – L’option pour la 2044

Il s’agit de la deuxième façon de déclarer ses revenus en location nu. En déclarant vos revenus de cette manière, il est possible de réduire vos impôts. En effet, l’option pour la 2044 permet de déduire certains frais (liés à vôtre investissement) de vos revenus. Cependant, tous les frais ne sont pas déductibles de vos revenus, voici la liste des dépenses qu’il est possible de déduire :

  • Frais d’entretien de l’immeuble.
  • Travaux de réparations et d’amélioration.
  • Taxe foncière.
  • Intérêt d’emprunt du crédit.
  • Frais de gestion (Agence, syndic, concierge).

Comment choisir entre l’option pour la 2044 ou le micro-foncier (2042)?

Afin de choisir la déclaration qui vous permettra d’obtenir une plus grande rentabilité, vous devrez faire la somme des dépenses déductibles énumérées ci dessus. De façon général, si la somme représente plus de 30% de vos revenus fonciers, il sera plus avantageux, pour vous, de déclarer par le formulaire 2044. Voici les points importants à connaître sur cette manière de déclarer :

  • Il s’agit d’une option seulement si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15000 euros brut, dans le cas contraire, il s’agit d’une obligation.
  • Si vous choisissez ce régime de façon optionnel, il vous engage à déclarer vos revenu fonciers de cette manière pendant trois ans, puis l’engagement est renouvelé chaque année.

En général, vous déclarerez vos impôts de cette manière si vous avez effectuez de gros travaux lors de l’achat de vôtre bien. Il est parfois possible qu’en déduisant tous les frais déductibles de vos revenus fonciers, vous obteniez un revenu négatif : C’est le déficit foncier !

2 – Le déficit foncier

1 – Définition du déficit foncier

En effet, lorsque les dépenses déductibles sont plus importantes que les revenus fonciers : On parle alors de déficit foncier.

Le déficit foncier permet de diminuer ses impôts. En effet, imaginons que vous ayez 2000 euros de déficit foncier. Il est alors tout à fait possible de soustraire ces 2000 euros à vos autres revenus (professionnels par exemple) dans le but de réduire vôtre base imposable. Toutefois, il est important de connaître certains points importants concernant cet aspect de la fiscalité :

  • Un déficit foncier ne peut excéder 10700 euros, dans le cas contraire, il est reporté sur les prochains revenus fonciers (positifs) pendant 10 ans.
  • Le déficit foncier d’une année (dépassant 10700 euros), ne peut en aucun cas, être ajouté au déficit foncier d’une autre année même si ce dernier n’atteint pas 10700 euros.
  • Si vous générez un déficit foncier durant une année, vous ne pouvez pas vendre vôtre bien pendant les trois années suivantes.

2 – Calculer ses impôts lorsque l’on génère un déficit foncier

Afin de vous aider au maximum à sélectionner la déclaration la mieux appropriée à vôtre investissement, nous allons vous apprendre à calculer vos impôts avec les deux options.

Prenons l’exemple d’un jeune salarié, célibataire, sans enfant. Il touche 30000 euros par an. Il achète un bien qu’il doit rénover pour 8000 euros. La taxe foncière est de 1000 euros/ans, les loyers possibles sont de 6600 euros/ans, les divers autres frais déductibles sont de 1000 euros/ans.

Le calcul de vos impôts

Définissons, ensemble, si il est plus intéressant pour le salarié de déclarer ses revenus en micro-foncier, ou avec l’option 2044 pour l’exploitation de son bien en location nue.

a) Calcul des impôts du salarié en micro-foncier :

Avec ce régime d’exploitation, seulement 70% des revenus fonciers sont imposables.

Revenus fonciers imposables : 70%*6600=4620 euros. Le total de son revenu net global imposable est donc de 4620+30000 = 34620 euros. Afin de déterminer les impôts qu’il devra régler à la fiscalité française, il est nécessaire de connaître le barème progressif a appliquer :

  • Jusqu’à 9964 euros : 0% du RNGI
  • De 9965 à 25405 : 11% du RNGI
  • De 25405 à 72644 euros : 30% du RNGI

Ainsi, en appliquant la barème progressif (au moment de la rédaction de l’article), 9964 euros sont imposés à 0%. 15440 euros sont imposés à 11% et 9216 euros sont imposés à 30%.

Montant de l’impôt sur le revenu: 9964*0%+15440*11%+9216*30%= 4463.31 euros.

Attention le barème change régulièrement ! De peu, mais il change ! pensez à vérifier la validité du barème que vous utilisez sur ce lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419

b) Calcul des impôts du salarié avec l’option pour la 2044 :

Avec ce régime d’exploitation, il est important de faire la somme des charges déductibles.

Charges déductibles la 1ère année = 8000 (rénovation) +1000 (taxe foncière)+1000 (autres charges) = 10000 euros. Suite à cela, nous pouvons déterminer le montant du revenu foncier imposable la 1ère année.

Montant du revenu foncier imposable la 1ère année= 6600-10000 = -3400 (valeur négative donc il s’agit d’un déficit foncier ! ) Ainsi les 3400 euros de déficit foncier sont imputables aux revenus professionnels du salariés.

Montant du RNGI la première année: 30000-3400= 26600 euros. En y appliquant le même barème progressif que toute à l’heure, le salarié devra un montant de 2057 euros la première année. Mais n’oublions pas de prendre en compte que cette option est obligatoire pendant trois ans si on opte pour elle. Calculons donc l’impôt dû par le salarié la 2ème et 3ème année (car les travaux ne sont déductibles qu’une fois ! )

Montant des charges déductibles la 2ème et 3ème année = 1000 (taxe foncière) + 1000 (autres charges) = 2000 euros.

Montant du RNGI (la 2ème et 3ème année) : 30000 (revenus professionnels) + 6600 (revenus fonciers) – 2000 (charges déductibles) = 34600 euros

3 – Conclusion

En appliquant le même barème progressif, le salarié paiera 4457 euros d’impôts la 2ème et troisième année. Sur les trois années cumulées, il paiera donc 10971 euros si il opte pour la 2044. Sur trois années, il aurait payer 13389 euros en déclarant ses revenus en micro-foncier. En déduisant ses charges, le salarié économise donc 2418 euros en 3 ans soit 36 % de ses revenus fonciers annuels !

Cet exemple vous prouve l’importance de connaître les bases de la fiscalité pour investir en immobilier. En investissant à l’aveugle, sans vous être renseigné, vous êtes sûre de perdre des milliers d’euros. Nous sommes donc très heureux d’avoir pu vous aider à vous éclaircir sur le sujet de la fiscalité en location nue.

Si maintenant, vous souhaitez avoir des astuces pour choisir l’emplacement de vôtre investissement, n’hésitez pas à lire nôtre dernier article : https://deviens-rentier-immobilier.com/?p=110

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