Location meublée – Fiscalité

Location meublée – Fiscalité

avril 23, 2020 5 Par florian

Dans nôtre article précédent (lien disponible en pieds de page), nous nous étions intéressé à la location nue. Aujourd’hui, ce sont les secrets de la fiscalité en location meublée que nous allons vous dévoiler. Vous l’aurez surement déjà entendu, mais la location meublée (fiscalité française) est souvent celle qui vous permettra d’avoir les meilleurs rendements. En effet, ce type d’exploitation est celui qui vous permettra de payer le moins d’impôts sur vos revenus locatifs .

La location meublée peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant 10 ans ! Si cet article vous plaît, n’hésitez surtout pas à le mettre en commentaire et à le partager. Il s’agit du meilleur moyen afin de nous motiver à vous écrire encore plus d’articles ! Bonne lecture !

Les revenus provenant de la location meublée font partit des BIC (Bénéfices industriels commerciales). Fiscalement, ils n’appartiennent pas à la même catégorie que les revenus locatifs provenant de la location nue (revenus fonciers). Si vous détenez des biens loués nues et des biens loués meublés alors vous devez impérativement faire deux déclarations différentes. La fiscalité, en location meublée, comprends deux catégories.

1- LMNP (location meublée non professionnelle)

Un salon meublé.

Il s’agit de la catégorie qui vous concerne si vous débutez dans l’immobilier. En effet voici les conditions pour en faire partie :

  • Ne pas dépasser 23000 euros de recettes provenant de vôtre location meublée.
  • Les recettes ne doivent pas dépasser les revenus du foyer fiscale.

Vous pouvez retrouver ces conditions sur le site du gouvernement : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees

Dans le cas contraire, vous appartenez à la seconde catégorie. Que ce soit en location meublée non professionnelle ou en location meublée professionnelle, il existe deux régimes d’exploitations différents à connaître.

1- Le Micro-Bic

Il s’agit de la manière la plus simple de déclarer les revenus de vôtre location meublée. En effet, avec ce régime, seulement 50 % de vos loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu. L’utilisation de ce régime n’est soumis qu’à une condition: Ne pas excéder 70000 euros de revenus provenant de la location meublée. En utilisant le Micro-Bic aucune autre charge n’est déductible.

Exemple : La tranche marginale d’imposition d’un salarié est de 30%. Ce dernier possèdent deux biens immobiliers loués en meublés qui lui rapportent 12000 euros de loyers annuellement. Il choisit de déclarer ses revenus BIC en Micro-BIC. Ainsi seulement 6000 euros de ses revenus locatifs provenant de ces appartement sont imposables. Comme l’ensemble des taxes sociales représentent actuellement 17,2%. Le salarié devra donc 47,2% de 6000 euros au fisc soit 2832 euros.

2 – La déclaration au réel

Il s’agit de la deuxième manière que vous pouvez utiliser pour déclarer vos impôts. Si je vous ai dit,plus haut, qu’il était possible de ne payer aucun impôt sur une location meublée pendant 10 ans, c’est en utilisant ce régime d’exploitation. En effet, de nombreuses charges sont déductibles en utilisant cette déclaration.

Place aux calculs !

La déclaration se fait par le formulaire 2031. Les revenus se calculent de la façon suivante : revenus locatifs – charges déductibles = revenus locatifs imposables. Voici la liste des charges déductibles :

  • Frais d’agence et de notaire à l’achat
  • Frais d’entretien
  • Amortissement
  • Frais de réparation et amélioration
  • Taxe foncière et intérêts d’emprunts

Le gros avantage de cette déclaration est l’existence de l’amortissement. L’amortissement est la compensation fiscal de la dépréciation de la valeur du bien et des meubles dans le temps. En effet, l’usure du bien est donc pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. C’est grâce à ce point que vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu pendant les 10 premières années si vous sélectionnez bien vôtre investissement.

En effet, si lorsque vous avez déduit toutes les charges de vos revenus vous obtenez un nombre négatif, alors il est possible de reporter uniquement ce déficit sur un revenu BIC positifs pendant 10 ans. Afin de pouvoir calculer la valeur de ses revenus imposables, il est important de connaître la règle qui régit le montant de l’amortissement. La valeur de l’amortissement ne peut pas dépasser une certaine somme qui se calcul de la façon suivante :

Calcul de la limite de l’amortissement : Revenus locatifs meublé- charges déductibles = limite amortissement. Dans le cas où l’amortissement est supérieure à cette limite, le surplus est reportable sans aucune limite de temps sur les prochains revenus positifs si la limite de l’amortissement le permet.

Un exemple concret :

Prenons le même exemple du salarié que précédemment. Il touche 12000 euros de revenus locatifs provenant de la location meublée. Rappelons que son TMI est de 30%. Sa taxe foncière est de 1000 euros, il a dépensé 2000 euros de frais d’agence et de notaires à l’achat de ses biens. Il a également déboursé 15000 euros de travaux à l’achat de ses biens. Il peut amortir 5000 euros de ses biens. Ses intérêts d’emprunts sont de 500 euros par an.

Calcul de la limite de l’amortissement la première année : 12000(revenus) – 18500 (somme des charges déductibles) = – 6500 Ainsi l’amortissement n’est pas déductible la première année mais 5000 euros sont reportables lorsque cela sera possible.

Calcul des revenus imposables la 1ère année :12000(revenus)-15000(travaux)-1000(taxe foncière)-2000(frais agence et notaire)-500(intérêts annuels)= -6000 euros. Donc aucun revenus imposables. Déficit de 6000 euros reportable sur des revenus positifs.

Calcul de la limite de l’amortissement à partir de la deuxième année :12000 (revenus locatifs) -3500(somme des charges déductibles) = 8500

Calculs des revenus imposables la deuxième année :12000-1000(taxe foncière)-5000(amortissement)-500(intérêts)=5500

L’année précédente il y avait un déficit de 6000 euros reportable pendant 10 ans. Donc le salarié ne paiera pas d’inpôt la 2ème année et il lui restera encore un déficit de 500 euros à déduire de ses prochains revenus BIC, en plus des 5000 euros d’amortissement de l’année précédente. Il ne paiera donc pas d’impôt la troisième année non plus.

L’exemple a été réalisé avec des montants aléatoires pour que vous puissiez comprendre facilement, mais le montant des charges déductibles est souvent supérieur à cela. La plupart des comptables (et je vous conseille d’en prendre un pour la déclaration au réel) vous promettront une exonération d’impôt pendant 10 ans puisque la somme des charges qui déduisent est importante.

Cependant l’amortissement des biens est régit par des pourcentages et des durées bien spécifique qui permettent de déterminer la somme amortissable chaque année. Si vous souhaitez avoir accès à ces informations, nous vous invitons à commenter cet article et nous vous les enverront par mail en fichier PDF.

Concernant la fiscalité de la plus-value d’un bien en location meublée non professionnelle : Elle est exonérée après 30 ans de détention, en cas de décès du loueur ou de la donation du bien. Dans le cas contraire, c’est la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique.

2- LMP (location meublée professionnelle)

Vous entrerez dans cette catégorie si vos revenus locatifs provenant de la location meublée sont supérieurs à 23000 euros HT ou si ces derniers représentent plus que les revenus du foyer fiscal.

Un autre salon meublé…

1- Le Micro-BIC

Vous pouvez également déclarer vos revenus en Micro-Bic en étant considéré comme un loueur professionnel, à la seule condition de ne pas dépasser 70000 euros HT de revenus. Autrement l’imposition se fait de la même manière que vu plus haut, seul 50% des revenus sont imposables.

2- Déclaration au réel

Les revenus imposables se calculent exactement de la même façon que pour le cas d’une déclaration au réel en LMNP. Cependant, en cas de déficit, ce dernier, peut être imputé sur les revenus bruts globaux sans limitation de montant (contrairement au 10700 euros en location nue pendant 6 ans).

Contrairement en LMNP, si vous réalisez une plus-value en LMP, cette dernière sera imposée. L’amortissement sera pris en compte lors du calcul de cette imposition. Un article concernant les plus-values sortira prochainement alors n’hésitez pas à vous inscrire à la newsletter pour être mis au courant de la sortie des nouveaux articles. En LMP, vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles.

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