Les points importants à vérifier lors d’une visite en immobilier.

Les points importants à vérifier lors d’une visite en immobilier.

avril 30, 2020 1 Par florian

Lors des premières visites, on a souvent peur de passer à côté d’un point important. C’est la raison pour laquelle nous allons vous énumérer les points importants que vous devez absolument vérifier lors d’une visite en immobilier. Nous séparerons alors les questions à se poser en trois thèmes différents.

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1- La structure du bien

Un des éléments les plus importants à vérifier est bien entendu, la structure du bien. Il faut vous assurer que vous pourrez l’exploiter de la façon dont vous l’avez imaginé.

La luminosité : Il s’agit d’un des points les plus importants à mon goût. En effet, il est souvent possible de déplacer des cloisons afin de créer ou déplacer des pièces. Cependant, il est beaucoup plus difficile de créer une ouverture sur l’extérieur dans une copropriété par exemple. Ce sera souvent un projet qui sera refusé par peur de s’attaquer aux murs porteurs. L’aspect visuel peut également déranger le syndicat de copropriété car la création d’une ouverture sur l’extérieur modifie l’aspect de l’immeuble. De plus, un appartement lumineux se louera beaucoup plus facilement qu’un appartement sombre.

Une pièce lumineuse

Les murs porteurs : Il est important de repérer  les murs porteurs car il est difficile d’y toucher. En effet, cela représentera des frais plus importants et sera souvent  mal accepté par les autres propriétaires qui ne voteront pas forcément pour lors des assemblées. Si il s’agit d’un bien sans copropriété, alors il est possible de vous attaquer plus facilement aux murs porteurs. Cependant, il faut que ce soit une opération réalisé par des professionnels qui vous coûtera beaucoup plus cher que d’abattre une simple cloison.

La vue : Une belle vue peut s’avérer être un réel atout pour louer votre bien. Mais il est également important d’y prêter attention pour une autre raison. Un jour, lors d’une de mes visites,un agent immobilier m’a fait une remarque importante. Lorsque vous avez l’intention de louer un bien en meublé à des étudiants, assurez vous que les fenêtres ne donnent pas directement sur la rue. En effet, les parents auront une grande part de décision dans le choix du studio de leur enfant (car c’est eux qui le paieront bien souvent). La sécurité est donc un point qu’ils ne négligeront pas, et quoi de moins rassurant pour un père de famille de savoir que l’appartement de sa fille a une fenêtre qui donne directement sur la rue ! Ce point peut paraître futile mais croyez moi, c’est un détail qui peut diviser par deux vôtre demande locative.

La vue d’un appartement en grêce

L’isolation sonore : Lors de la visite, demandez à l’agent un instant pour pouvoir écouter les bruits aux alentours. Une rue bruyante, des cloisons trop fines, les voisins que l’on entend crier, peuvent s’avérer devenir un véritable calvaire pour vos futurs locataires. Assurez vous donc que l’immeuble soit bien insonorisé.

La possibilité d’agrandissement : Est-il possible de créer une pièce ou d’en agrandir une afin d’optimiser l’espace de vôtre bien ? La hauteur sous plafond peut-elle être suffisante pour créer un étage et ainsi doubler la surface louable ? Autant de points qui peuvent véritablement donner de la valeur à vôtre bien ! Une des questions que je me pose à chaque visite est : La cuisine peut elle être transformée en cuisine américaine ? En effet, je sais que ce type de cuisine est très à la mode et apprécié. Il donne une ouverture sur pièce qui agrandit véritablement vôtre salon et vôtre cuisine.

Le nombre d’étages : Je vous déconseille d’acheter un appartement sans ascenseur à plus de deux étages. Cela peut vite devenir compromettant et pénible pour vos locataires.

L’état des caves : Dans certaines régions, de nombreuses caves se trouvent être inondées et totalement inexploitables. Cependant l’agent immobilier ne vous dira souvent rien à ce sujet. C’est ce qu’il m’est arrivé avec un appartement pour lequel j’avais fait une proposition. Cette inondation peut fragiliser la structure et causer de forts travaux de copropriété par la suite ! Alors renseignez-vous !

2- Les questions techniques

Voyons à présent tous les points à vérifier côté techniques. Il est important de s’assurer que le bien que vous visitez ne comporte pas de vis cachées.

Le chauffage : Est -il individuel ? Dans ce cas, la consommation ne dépend que de vos locataires, ce qui est une bonne chose ! L’appartement est-il chauffé au gaz ou à l’électricité ? Si le chauffage se fait à l’électricité, assurez-vous d’avoir des radiateurs en place avec un bon rendement. Dans le cas contraire, la facture d’électricité s’envolera pour vos locataires qui n’aimeront pas du tout ça. Il peut être intéressant de demander à l’agent de vous procurer les anciennes factures d’électricité des locataires. Cela peut vous donner une idée quand à l’isolation de l’appartement.

L’état de la plomberie et de l’électricité : Renseignez-vous sur l’état de la plomberie : Y a t’il des fuites ? Présence d’amiante ou non ? Renseignez-vous également sur la partie électrique : Le tableau est il aux normes ? Présence d’un disjoncteur différentiel ? Les prises sont elles reliées à la terre ? Des points qui peuvent mettre en danger vos locataires et qu’il est important de régler avant la mise en location.

Un radiateur fonctionnant au gaz de ville

L’état du chauffe eau : Si l’appartement possède un chauffe-eau, de quand date-t-il ? Le changement est-il à venir ? L’entretien a t-il bien été effectué ? Autant de frais qu’il est important de prévoir ou non pour vôtre investissement.

L’état de la toiture et de la façade : Il s’agit des travaux les plus onéreux lorsque l’on fait partie d’une copropriété. Assurez-vous donc que ces travaux ne sont pas prévus prochainement. Vous pouvez le faire en lisant les derniers procès verbaux des AG de copropriété. Dans le cas contraire, je vous conseille de ne pas acheter un appartement dont la toiture ou la façade est en mauvais état car la rentabilité de vôtre investissement pourrait totalement être modifiée.

Prenez le temps d’examiner la façade !

Les traces d’humidité : Lors de vôtre visite, prêtez attention aux plafonds et sols (surtout dans les coins) afin de repérer d’éventuelles traces d’humidité. Cela peut, en effet, révéler une fuite provenant des tuyauteries, ou encore un problème de toiture. Un dégât des eaux peut être difficile et long à gérer et ainsi impacter la location de vôtre bien. Écartez alors toute suspicion !

3- Les questions relatives à l’investissement

Ces points sont également importants car ils vous permettront de réaliser vos premiers calculs de rentabilité. Ainsi vous pourrez savoir si l’investissement peut être rentable ou non.

Les frais de copropriété : Renseignez-vous sur ce point auprès de l’agent immobilier ou de la copropriété pour intégrer ces frais à vos calculs.

La taxe foncière : Une autre charge annuelle qu’il est important de connaître pour réaliser un bon investissement.

Les raisons de la vente : Il s’agit là de savoir si il est possible de négocier le prix du bien (très souvent le cas). Le bien est-il à vendre depuis longtemps ? Le propriétaire a t-il besoin d’argent ? Y a t-il eu d’autres visites ? Autant de questions à poser à l’agent qui vous accompagne.

Les quittances de loyers : Si vous achetez avec des locataires en places, procurez-vous les quittances de loyers de ces derniers afin de vous assurer qu’ils ont toujours régler à temps leur loyer. Dans certains cas , vous vous apercevrez que ce sont des organismes qui règlent le loyer chaque mois ( CAF…). C’est un bon point car cela vous assure d’être payé tous les mois à temps ( A condition que la CAF fasse directement le virement vers vôtre compte).

Les travaux prévus : La copropriété a t’elle votée pour des travaux dernièrement ? Pour le savoir, une fois de plus, procurez-vous les derniers PV des AG de copropriété prenez connaissances des travaux prévus pour les intégrer à vos calculs de rentabilité.

C’est la fin de cet article et j’espère qu’il vous aidera à être plus serein et à n’oublier aucun point important lors de vos visites. N’hésitez pas à visiter le bien plusieurs fois à différents moment de la journée et à prendre des photos pour être sûre de vôtre choix !

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