SCI : Fiscalité et Plus-value

Parfois créer une SCI peut être avantageux. En effet, cela peut permettre, par exempe, de se détacher d’un taux marginal important (en optant pour la SCI à l’IS). Dans d’autres cas, cela vous permettra de transmettre vôtre patrimoine plus facilement ou de monter une entreprise familiale et ainsi de vous associer à vos proches. La SCI peut être une alternative pour continuer à investir lorsque la banque ne veut plus vous prêter en personne. Dans cet article, nous nous intéresserons à la fiscalité et à la plus-value de la SCI. Pour commencer il est important de savoir qu’il existe deux régimes en SCI qui ont chacun leurs règles d’impositions.

1- SCI à L’IR (Impôt sur revenu)

On dit d’une SCI à L’IR qu’il s’agit d’une société transparente ou translucide. Il s’agit du régime par défaut lors de la création d’une SCI. Dans ce cas là, la société n’est pas imposée, ce sont ses propriétaires qu’ils le sont en fonctions des bénéfices réalisés. Les propriétaires sont imposés en fonction des parts qu’ils détiennent dans la société. Par exemple, si une SCI compte deux associés dont le premier détient 40 % et l’autre 60%, alors le premier ne sera imposé que sur 40% des bénéfices.

a) Le micro-foncier

De la même manière qu’en nom propre, les associés choisissent d’opter pour une imposition au Micro-foncier ou opte pour une imposition au réel. Le Micro-foncier n’est accessible qu’aux sociétés réalisant moins de 15000 euros de revenus bruts annuels. De plus, la location en meublée ne peut bénéficier de ce régime.

Au Micro-foncier, la société bénéficie d’un abattement de 30 % sur leurs revenus locatifs. Les associés ne sont donc imposés qu’à hauteur de 70 % des revenus réalisés.

b) Imposition au réel

La déclaration au réel est automatique lorsque les revenus bruts dépasse 15000 euros par an. Si c’est en option qu’elle a été choisi, elle devient obligatoire pour une durée de 3 ans.

Le calcul des impôts se fait de la même façon que s’il s’agissait des revenus fonciers d’une location nue. Nous vous invitons donc à lire l’article sur la fiscalité de la location nue car ce sont les même règles qui s’applique à ce régime. De cette façon, les propriétaires peuvent déduire les même frais qu’en location nue sur leurs revenus :

• frais de gestion
• charges de copropriété
• taxe foncière
• intérêt d’emprunt
• travaux d’amélioration et de réparation

En cas de déficit foncier, les règles sont les mêmes qu’en nom propre. Le déficit ne peut dépassé 10700euros sinon il est reporté. Les associés se partagent le déficit.

2- SCI à L’IS (impôt sur société)

La SCI à L’IS est un régime qui présente des avantages comme des inconvénients. Son gros avantage est qu’il permet de se détacher d’un taux marginal d’imposition trop important. En effet, dans ce cas, c’est la société qui est imposée sur les revenus locatifs et non les associés. Les associés ne sont imposables sur le revenu qu’à partir du moment où les bénéfices de la société sont redistribués (sous forme de dividendes). Cela permet donc d’investir dans l’immobilier sans payer d’impôts en nom propre.

Cependant, la société est tout de même imposée sur les revenus locatifs qu’elles encaissent à un taux de 15 % en dessous de 38120 euros de revenus bruts annuels, à un taux de 28 % sous la barre des 500000 euros et de 30% au delà.

Un autre avantage de la SCI à L’IS est qu’il est possible de déduire plus de charges fiscalement. La liste des charges déductibles est identique à celle de la location meublée au réel. Nous vous renvoyons donc à cet article pour la consulter. Tout comme en location meublée, il est possible d’amortir son bien et donc de diminuer l’imposition de la société. Attention, en cas de résultat annuel négatif (si les loyers sont inférieurs aux charges, amortissement compris) alors il est impossible aux associés de se verser des dividendes.

Les dividendes reversés sont imposés à 30% (il s’agit de la Flat taxe).

3- La Plus-value en SCI

Il est important de connaître l’imposition des Plus-values réalisée par une SCI. En effet, si opter pour une SCI à l’IS peut être avantageux fiscalement, ce n’est pas le cas lors d’une vente immobilière.

La Plus-value d’un bien réalisée dans une SCI se calcule de façon différente si on se trouve à l’IS ou à l’IR. En effet, à L’IR, Plus value = prix de cession – prix d’achat + frais de notaire et agence à l’achat + frais de travaux amortit ou 15 % si plus de 5 ans de détention. A l’IS, Plus-value = prix de cession – valeur nette comptable Avec valeur nette comptable = prix d’achat + frais notaires + frais d’agences – frais amortis.

On voit dans ce cas, qu’il y a une grande différence de valeur entre une plus value calculée à l’IS et calculée à l’IR. A l’IS, en déduisant les frais qui ont été amortit, il est possible de se retrouver à une valeur nette comptable nulle et donc avec une très forte plus value. Il s’agit d’un gros désavantage de la SCI à l’IS.

Suite aux calculs de la Plus-value, il est intéressant de connaître l’imposition de cette dernière. L’imposition d’une SCI à L’IR et d’une SCI à L’IS diffère.

En effet, à l’IR, la plus value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention. Dans le cas contraire, un abattement progressif est mis en place à partir de la 5ème année de détention. Autrement la Plus-value est imposée 36,2%. A l’IS l’imposition de la plus value est de 15 % lorsqu’elle est inférieur à 28120 euros et est de 33,3 % au dessus. C’est donc la société qui paie les impôts. Les associés ne sont donc imposés seulement si l’argent sort de la société.

Pour conclure, lorsque l’on opte pour la création d’une SCI, il est important de bien définir ce qui est le plus avantageux pour vous en fonction de vos besoins et de vos objectifs afin d’opter pour la meilleure solution fiscale.

C’est la fin de cet article, nous espérons qu’il vous aura été utile. Vous pouvez nous poser vos questions dans les commentaires ou dans l’onglet « nous contacter », nous y répondrons rapidement avec plaisir. N’hésitez pas à vous abonner à nôtre newsletter pour être au courant de la sortie de nos prochains articles.